Речь пойдет об ошибках, которые связаны с выделением детских долей в недвижимости, покупаемой на маткапитал
В 2025 году материнский капитал на первого ребенка в 2025 году может вырасти до 646 тыс. руб., а на второго — до 854 тыс. руб. В 2024 году сумма выплаты при рождении первенца составляет 631 тыс. руб., а при рождении второго ребенка — 834 тыс. руб.
Самым популярным направлением использования маткапитала является покупка или строительство жилья. Но сам процесс имеет свои нюансы, например, обязательное выделение детских долей. Вместе с экспертами из Федеральной нотариальной палаты (ФНП) рассказываем об ошибках, которые можно совершить при выделении таких долей.
Ошибка № 1 — неправильно посчитали размер долей
Выделение детской доли при использовании маткапитала является обязательным условием по закону. Одна из основных ошибок здесь — неправильно подсчитанный размер доли. Если она меньше положенного размера, то это нарушение и могут возникнуть проблемы с оформлением сделки.
«В определении Верховного суда РФ сказано, что доли рассчитываются не от всей квартиры, а пропорционально размеру направленного на ее покупку маткапитала. Например, если квартира стоила 5 млн руб., из которых маткапиталом закрыли 500 тыс. руб., то в соглашении необходимо распределить по долям не всю жилплощадь, а только 1/10 от нее (5 млн /500 тыс.)», — пояснили в ФНП.
В каждом конкретном случае размер долей будет зависеть от точной стоимости жилья, его площади и количества членов семьи, которые фигурируют в соглашении. Если стоимость квартиры существенно превышает размер маткапитала, например, это квартира за 13 млн руб., то минимально необходимые доли будут совсем небольшими.
«Если детям выделить доли больше, чем минимально необходимые, — это не проблема, родители могут увеличить детские доли по своему усмотрению. А вот уменьшать их ни в коем случае нельзя, это уже ущемление прав», — отметили нотариусы.
Читайте также: Выделение долей детям по материнскому капиталу: все нюансы
Ошибка № 2 — выделение доли при ипотеке
В большинстве случаев супруги, помимо маткапитала, используют для покупки жилья ипотеку или свои накопления. Часть недвижимости, которая куплена на «другие» деньги, является их совместным имуществом.
Фото: Volha_R / Shutterstock / FOTODOM
«Чтобы выделить доли из него, нужно менять режим собственности. А это можно сделать только через брачный договор или соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Оба документа обязательно должен удостоверить нотариус», — рассказали в ФНП. Если данное требование проигнорировать, права на недвижимое имущество будут зарегистрированы на основании ничтожной сделки, а это возможный повод для оспаривания, предупредили там.
Бывают и другие ситуации, когда один из партнеров берет ипотеку до брака. То есть, квартира считается его личной собственностью, хоть он и продолжает выплачивать кредит уже после свадьбы. Когда у пары появляются дети, они получают маткапитал и направляют его на погашение добрачной ипотеки. А потом заключают соглашение о выделении долей по стандартной схеме, где часть квартиры числится в совместном владении. Однако в данном случае это будет изменением режима собственности — с личного на совместный. Это нужно учитывать, отметили в ФНП.
Читайте также: Как оформить погашение ипотеки с помощью материнского капитала
Ошибка № 3 — выделили доли не всем или не тем
Еще одна ошибка — родители выделяют доли не всем детям. Например, считают, что совершеннолетние в данном случае ни на что претендовать не могут. «Доли в квартире или доме, которые куплены или построены с помощью средств маткапитала, должны быть переданы всем детям, которые родились ко дню получения сертификата. Их возраст роли не играет», — отметили в ФНП.
Бывают ситуации, когда в семье, использующей маткапитал, есть совершеннолетние дети, но они живут отдельно, не зависят от родителей финансово и не претендуют на долю в новой квартире. Или же от доли хочет отказаться супруг. Сейчас в законе не закреплена такая возможность и вопрос четко не урегулирован. В Госдуме рассматривается и уже принят в первом чтении законопроект, который это исправляет. Предлагается закрепить право совершеннолетнего ребенка или супруга владельца сертификата отказаться от участия в праве собственности на жилое помещение в части средств маткапитала — еще до заключения соглашения об определении долей.
К нотариусам периодически обращаются семьи, которые хотят разделить жилье на всех детей, в том числе пасынков или падчериц. Например, в семье живет дочь мужа от первого брака, которую его нынешняя супруга официально не удочерила. «По закону долю по маткапиталу этой девочке выделить нельзя. Хотя супруги покупали квартиру и для нее тоже. Нотариус помог составить соглашение, по которому отцу выделили долю побольше с расчетом, что часть он подарит своему ребенку от первого брака. Так в итоге и сделали», — поделились кейсом нотариусы.
Читайте также: Покупка доли с материнским капиталом: подробная инструкция
Ошибка № 4 — неправильно оформили и потеряли доли
Бывает ситуации, когда доли по маткапиталу рассчитаны правильно. Все, кто по закону должен их получить, упомянуты в соглашении. Но в самом соглашении по распределению долей допускается ошибка.
Фото: Xavier Lorenzo / Shutterstock / FOTODOM
«Случай из практики: семья с двумя детьми погасила маткапиталом остаток по ипотеке. Соглашение по распределению долей они составляли с юристом. Специалист написал, что 24/100 квартиры принадлежит супругам, по 12/100 — детям и поставил точку. То есть оставшиеся 52/100, которые приобретались за кредитные деньги, просто исчезли, право на них было утрачено», — привели пример в ФНП.
Пропажа обнаружилась через несколько месяцев, когда люди пыталась продать эту квартиру. Решать ситуацию пришлось через суд.
Читайте также: Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция
Ошибка № 5 — выделили доли не там, где нужно
Еще одна ошибка — когда семья покупает с помощью маткапитала один объект недвижимости, а доли выделяет в другом. Например, на деньги маткапитала куплена квартира «А», доли на детей в ней не выделены. Жилье продается и покупается квартира «Б», где и выделяются доли. По действующему законодательству это делать нельзя, отметили в ФНП.
Находящийся на рассмотрении Госдумы законопроект предусматривает возможность не выделять доли в купленном на деньги из маткапитала жилье, а перенести эту обязанность на другую жилую недвижимость, приобретенную позже, если она больше или дороже.
По мнению нотариусов, это может быть актуально для семей, которые купили квартиру с помощью маткапитала и ипотеки, но еще до полной выплаты кредита находят более просторное жилье и хотят произвести обмен. «Им нужно сначала погасить кредит по первой квартире, выделить доли всем членам семьи, и только потом продавать ее и покупать более подходящий вариант. Это затягивает сроки сделок и вынуждает людей продавать недвижимость по заниженной цене», — пояснили эксперты.
Читайте также: