Долю, как правило, покупают те, кто целую квартиру позволить себе не могут, но собственное жилье по разным причинам им все же нужно. Сделки с долями более опасны, чем с целыми квартирами, и таят в себе повышенные риски. Однако их можно снизить
Принимая решение о покупке доли в квартире, оказываешься в поле повышенной вероятности конфликта и зоне высокого риска, утверждают эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». Законодатели сделали многое, чтобы эти риски снизить. Сделки с долями в обязательном порядке оформляются лишь через нотариуса, а некоторые нюансы перехода права должны проверить в Росрееестре.
Однако риски все равно остаются. Рассказываем, какие именно и как покупателю долей в недвижимости эти угрозы минимизировать.
Что такое доля в квартире
Доля — это не комната в квартире и даже не определенные квадратные метры. «Это абстрактная доля в праве, выраженная в виде дроби (например, 1/3, 1/4 и т. д.)», — поясняет старший партнер юридической компании «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов. Такое имущество регламентирует ст. 244 Гражданского кодекса. Владелец доли несет обязанности за нее (пропорционально размеру доли он оплачивает коммунальные услуги и налоги на квартиру), но также вправе распоряжаться долей по своему усмотрению — может дарить, продавать и пр.
Почему сделки с долями относятся к высокорискованным
«Сам факт продажи доли обычно свидетельствует о конфликтной ситуации. Скорее всего, это конфликт между наследниками (бывшие жены, новые жены, дети от предыдущих браков и т. п.), которые между собой что-то не поделили и один из участников конфликта выставил свою долю на продажу», — рассказывает старший юрисконсульт отделения «Измайловский» агентства недвижимости «Миэль» Анастасия Ромашова.
В уже существующий конфликт будет вовлечен и потенциальный сторонний покупатель доли, для которого этот конфликт несет повышенные риски. Чтобы их минимизировать, надо заранее ознакомиться с нюансами сделок с долями.
Риск напрасно потратить время, но так и не совершить сделку с долей
1. Доля не оформлена как доля
Чтобы купить долю в квартире, недостаточно убедиться, что ведешь переговоры с одним из совладельцев жилья. Такая квартира может фигурировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как единый объект права, принадлежащий нескольким владельцам как совместная собственность. Продать (а также купить) лишь часть такой квартиры нельзя, поясняет руководитель офисов «Митино» и «Крылатское» агентства «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. Чтобы такая возможность появилась, доли в квартире должны быть заранее выделены. То есть в выписке из ЕГРН должна сразу фигурировать именно доля, причем принадлежащая конкретному лицу. Если это не так, нотариус уже с порога развернет продавца и покупателя, которые пришли оформлять сделку, поясняют эксперты.
Фото: Ilya Platonov / Shutterstock / FOTODOM
Как минимизировать риск. Запросить у продавца выписку из ЕГРН и убедиться, что в ней значится именно доля (обычно она указывается как дробь — 1/2, 1/3 и т. д).
2. Не получен отказ от содольщиков
«Когда объектом выступает доля в праве собственности, всегда срабатывает ст. 250 Гражданского кодекса «Преимущественное право покупки». В соответствии с ней покупатель попадает в зависимость от остальных содольщиков, так как в случае отчуждения третьему лицу в первую очередь необходимо предложить купить свою долю сособственникам», — говорит юрисконсульт из «Миэля».
В идеальном случае отказ сособствеников от предложения купить долю оформляется в письменном виде. Но доказательством отказа может быть и другой вариант. Им может считаться уведомление о получении сособственниками заказного письма с предложением выкупить долю. Если в течение 30 дней с момента, указанного в этом уведомлении, совладелец квартиры не заявит о своем желании выкупить долю, считается, что от покупки он отказался, поясняет эксперт.
Если продавец о получении отказа от владельцев других долей не позаботится заранее, это сделает сам нотариус, когда стороны обратятся к нему за оформлением сделки. В такой ситуации в лучшем случае совершение сделки будет отложено на те же 30 дней, а в худшем (если сособственники решат выкупить долю сами) продажа стороннему покупателю окажется невозможна в принципе.
Как минимизировать риск. Убедиться, что отказ на покупку от владельцев других долей получен в письменном виде либо есть уведомление о доставке им предложения о покупке не менее месяца назад.
3. Слишком маленькая доля
В 2022 году в ст. 30 Жилищного кодекса были внесены изменения, в соответствии с которыми введены ограничения на сделки с долями площадью меньше 6 кв. м. «Если в договоре купли-продажи доля будет меньше установленного порога, Росреестр откажет в регистрации такой сделки», — говорит Роман Ляпунов.
Как минимизировать риск. Заранее убедиться, что приобретаемая доля больше 6 кв. м. Зная саму долю (которая указывается в виде дроби) и площадь всей квартиры, это несложно. Если доля меньше, процедуру покупки не стоит даже начинать.
Читайте также: