При сохранении нынешних условий по ипотеке на долгосрочную перспективу дольше всего будут распродаваться новостройки в Самаре (5,8 года), Казани (5,6 года) и Ростове-на-Дону (4,7 года)
Новостройки в городах-миллионниках при негативном сценарии, который основан на темпах продаж за последние три месяца без льготной ипотеки, могут продаваться до шести лет. Такой прогноз содержится в исследовании аналитиков bnMAP.pro, с которым ознакомилась редакция.
Как считали
Эксперты подсчитали долю нераспроданных новостроек в 16 городах-миллионниках. Для расчетов они использовали текущий проектный объем (1 кв. м в стадии строительства), из которого вычитался метраж заключенных сделок. Сделки учитывались по данным Росреестра. Также аналитики рассчитали количество лет, которое понадобится для реализации этих объемов с учетом средних темпов продаж. Были смоделированы два сценария — оптимистичный и пессимистичный. Первый предусматривает темпы реализации, сходные со среднемесячными темпами за последние 12 месяцев (когда еще действовала льготная субсидированная ипотека). Второй основан на темпах реализации за последние три месяца, когда у рынка нет мощной господдержки, а средняя ипотечная ставка стала заградительной.
Мегаполисы и распроданность новостроек
По данным bnMAP.pro, сейчас максимальная доля нераспроданных новостроек отмечена в Челябинске и Краснодаре — она составляет 66%. В Челябинске строится и проектируется около 489 тыс. кв. м жилья, из них 322,2 тыс. кв. м остается нераспроданным. В Краснодаре строится 4,3 млн кв. м жилья, из них 2,8 млн кв. м — или 75% — пока не распродано.
Второе место разделили Воронеж и Волгоград, где доля нераспроданных новостроек составляет 64%. В Воронеже строится и проектируется 1,2 млн кв. м жилья, а нераспроданными остаются 771,3 тыс. кв. м. В Волгограде нераспроданными остаются 406,1 тыс. из 639,5 тыс. кв. м.
Тройку лидеров замыкает Ростов-на-Дону с долей нераспроданного жилья в 62%. Здесь строится 2,1 млн кв. м жилья, из них к продаже доступны 1,3 млн кв. м. «Однако площадь проектных остатков сильно отличается в разных городах: например, в Челябинске это всего 322,3 тыс. кв. м, а в Краснодаре — 2,8 млн кв. м, при этом доля остатков в этих городах одинаковая», — уточнили аналитики.
Минимальные доли проектных остатков в новостройках отмечены в Санкт-Петербурге (50%, 2,5 млн кв. м), Москве (52%, 8,3 млн кв. м) и Омске (52%, 183,8 тыс. кв. м), а также в Нижнем Новгороде (53%, 407,5 тыс. кв. м).
Сама по себе доля проектных остатков в каждом городе не является величиной, которая определяет дальнейшее развитие рынка новостроек, подчеркивают в bnMAP.pro. Именно поэтому аналитики рассчитали среднемесячные темпы продаж в корпусах на стадии строительства и в реализации на октябрь 2024 года. На их основе составлены оптимистичный и пессимистичный сценарии реализации проектных остатков.
Пессимистичный сценарий
Согласно расчетам экспертов, при пессимистичном сценарии, основанном на продажах за последние три месяца, квартиры в новостройках будут продаваться от 1,7 года до почти шести лет. Дольше всего — в Самаре (5,8 года), Казани (5,6 года), Ростове-на-Дону (4,7 года).
Быстрее всего строящееся жилье в этих условиях будет распродано в Санкт-Петербурге — за 1,7 года. Далее следуют Нижний Новгород и Омск — здесь новостройки будут распроданы за 1,9 года. Тройку лидеров замыкает Москва — в столице строящееся жилье может быть распродано за два года.
Оптимистичный прогноз
При оптимистичном прогнозе, который основан на средних темпах продаж за последний год, когда в том числе действовала широкая ипотечная госпрограмма, новостройки в мегаполисах в среднем будут распроданы в срок от 1,6 до 3,3 года.
Дольше всего строящееся жилье будет продаваться в Самаре (3,2 года), Казани (3,1 года), а также в Уфе (2,8 года). Быстрее всего новостройки будут распроданы в Нижнем Новгороде и Омске — за 1,6 года. Одни из самых быстрых сроков реализации строящегося жилья также зафиксированы в Санкт-Петербург (1,7 года) и Челябинске (1,9 года).
При этом в Москве и Петербурге показатели схожи с пессимистичными расчетами, продажи в них будут идти примерно одинаково в обоих случаях. Это связано со спецификой столичных рынков, пояснили аналитики.
Сроки продажи новостроек в мегаполисах при пессимистичном и оптимистичном сценариях
| Город | Доля нераспроданных остатков от общего проектного объема, % | Средний месячный темп продаж в периоде (пессимистичный прогноз), кв. м / мес. | Расчетный срок продажи (пессимистичный сценарий), лет | Средний месячный темп продаж в периоде (оптимический прогноз), кв. м / мес. | Средний месячный темп продаж в периоде (оптимистический прогноз), кв. м / мес. |
|---|---|---|---|---|---|
| Самара | 58% | 8720 | 5,8 | 15 418 | 3,3 |
| Казань | 58% | 13 995 | 5,6 | 25 324 | 3,1 |
| Ростов-на-Дону | 62% | 23 831 | 4,7 | 48 557 | 2,3 |
| Краснодар | 66% | 53 288 | 4,5 | 103 582 | 2,3 |
| Волгоград | 64% | 9718 | 3,5 | 13 203 | 2,6 |
| Уфа | 60% | 27 979 | 3,4 | 34 377 | 2,8 |
| Новосибирск | 58% | 38 122 | 2,9 | 57 004 | 2,0 |
| Красноярск | 57% | 21 885 | 2,8 | 30 283 | 2,0 |
| Екатеринбург | 58% | 78 601 | 2,6 | 95 990 | 2,2 |
| Челябинск | 66% | 11 390 | 2,4 | 13 892 | 1,9 |
| Пермь | 57% | 22 213 | 2,3 | 26 258 | 2,0 |
| Воронеж | 64% | 29 539 | 2,2 | 32 846 | 2,0 |
| Москва | 52% | 344 910 | 2,0 | 338 521 | 2,0 |
| Омск | 52% | 7987 | 1,9 | 9337 | 1,6 |
| Нижний Новгород | 53% | 18 334 | 1,9 | 20 808 | 1,6 |
| Санкт-Петербург | 50% | 122 228 | 1,7 | 120 277 | 1,7 |
Данные: bnMAP.pro
В сентябре после августовского спада продажи новостроек в Москве выросли. По данным сервиса DataFlat, в сентябре 2024 года продажи в новостройках Москвы и Подмосковья по сравнению с показателями августа увеличились на 26%. За первый месяц осени было совершено 10,1 тыс. сделок в строящихся многоквартирных домах против 8 тыс. в последний месяц лета. Активизацию сделок в новостройках Москвы аналитики связывают не столько с началом сезона деловой активности, который традиционно приходится на сентябрь, причина — в изменении стратегии продаж, которая особенно заметна в новостройках бизнес-класса и дороже.
Читайте также: